不動産競売

不動産競売って何？

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。

それは、融資対象者（債務者）が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。

以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。

ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それは、競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです。

そこで「地元に根付いた不動産業者」が金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し売却可能な状態に調整しています。

また、物件に解決不可能な問題がある場合は、競売による売却業務をすすめて行きます。ちなみに、解決不能な問題とは「売却価格の調整」「占有者（債務者の返却拒否など）」「債務者との連絡がとれない」などです。

競売不動産のメリット

不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。

1.競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の４０～６０％です。

2.特別売却物件は更に２０％ダウン（３２～４８％）で購入可能

3.最低価格が一般市場より４割以上安く、入札価格を自分で決定できる。

4.仲介および諸費用の手数料がかからない。

5.裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。

6.(建物であっても)消費税がかからない。

競売不動産のデメリット

競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。

1.物件の下見が困難である。

2.購入後の保証がない。

　「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」

　「地籍に公募数量との差異がある」

　「境界の確定ができない」

　「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。

　このような場合は基本的にアフターケアはありません。

3.保証金の提供が必要。

※期間入札に参加する場合、売却基準価格の２０％を保証金として提供しなければならない。

4.確実に入手できるとは限らない。

※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。

時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。

競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。

競売のことすべて教えます。

質問 : 競売不動産には必ず占有屋やその筋の人が居るのでしょうか？

回答 : 「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない･･･。そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、さらに当社では専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。

質問：素人が競売で居住用不動産を買うのは難しすぎるのでしょうか？

回答 : これまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。

質問：ローンでは買えないのでしょうか？

回答 : 金融機関によっては対応しているところもあります。不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。ローンにつきましては、まずは当社までお問い合わせくださいませ。

質問：競落するにはコツがいるのでしょうか？

回答 :競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験と知識が必要です。ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください。

質問：裁判所に行ったりする時間がないと買えないのでしょうか？

回答 : そのようなことはありません。当社の競売代行システムをご利用いただければ、煩雑な手続きに煩わされることなく不動産競売に参加していただくことができます。（詳しくは当社までお問い合わせください。）

質問：投資用に収益物件を買うことはできますか？

回答 : もちろんできます。競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まります。

■競売代行手数料（物件調査・入札事務代行・事務手数料）

・落札価格の３％＋６万円（落札価格が１０００万円以下の場合は一律３６万円）＋消費税

・事務手数料等　１５７，５００円（占有者に対しての明け渡しの交渉及び立退料の交渉等）
【※法律的に処理が必要な場合、別途裁判所費用等が発生する場合があります。】

・支払時期は落札決定後５０％・引渡及び占有者の立退き終了後５０％

・入札回数や落札金額により割引制度があります。（最大50%割引）

・回数に関係なく、落札できなかった場合は無料です。

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