任意売却とは？ <知らなければ損をします>
弊社は住宅ローン等により返済が厳しい状況にある方々や競売申立て債権者よりされているオーナー様へ不動産の任意売却による債務返済を提案させて頂いております。
下記の内容は債務者の方々にとっては最良の方法と自負しております。
任意売却は、競売に代わる不動産入手手段で、住宅ローンの返済が困難な方や競売申立てを受けた所有者様にとって有力な解決手段です。
当社はこれまで多数の任意売却を成功させており、単に買主を探すだけでなく、住宅ローン会社や金融機関、関係各庁との交渉を含む実務を代行します。交渉の進め方や手続きに精通していない業者に依頼すると、話がまとまらず時間だけが過ぎ、最終的に競売にかけられてしまうリスクがあるため、専門的な対応が不可欠です。
「競売に強い弊社」だからこそ、任意売却にも精通しております。
ご不安な点がございましたら、まずは無料でご相談ください。親身になってご相談に応じます。
任意売却のご依頼に際してお客様の自己資金のご負担は一切ございませんので、どうぞご安心ください。
（注）ここでの「債権者」とは住宅ローン会社や金融機関を指します。
任意売却の流れ
| 滞納している場合 | 支払いを続けている場合 |
|---|---|
以上が一般的な「任意売却の流れ」ですが、お客様の事情により多種多様なケースが有り、 その方法も多種多様となります。
お客様と当社で入念なお話し合いを行いお客様にとって最良の方法で対処して参ります。 また、状況に応じ専門の弁護士などの紹介もおこないます。
当社への遠慮は無用でございます、先ずはメールなりお電話でご相談くださいませ。
１ 任意売却とは？
不動産を購入するために住宅ローン等融資を受ける際、銀行等金融機関は、必ずその対象不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、理由がどうであれローン返済が滞った場合や全く支払われない場合、その不動産を競売に掛けて現金化することが出来る権利のことです。
万が一、抵当権が実行され競売が行われた際、その不動産の所有者は最終的には立ち退きを強制されます。その一連の流れに、所有者は自分の意志や主張を告げることは出来ず、すべては流れに身を任せるような受動的な動きにならざるを得ません。
しかしながら、最終的に競売で誰かに落札されてしまうのではなく、所有者の意志で売却を行うことにより、競売よりも有利な条件で売却することが可能となります。
競売によって無理矢理、不動産を取られるより、自分の意志で競売よりも有利な条件で売却を行う――。
それが”任意売却”なのです。
２ 任意売却のメリット
それでは具体的に任意売却のメリットには何があるでしょうか。
ここでは特に、そのままの状況だと近い将来確実になってしまう、”競売”と比較して、任意売却のメリットを挙げていきます。
メリットその１ 競売よりも高く売れる！
競売では一体、幾らで落札されるかは分かりません。競売バブルとはいえ、市場価格より低い価格で落札されるのが普通です。
ですが、任意売却の場合、あくまでも一般流通市場にて、買客を探しますので、より市場価格に近い値段で、売却出来る可能性が高いです。
売却金額が多ければ多い程、債権者に対する無担保の債務も減ることとなりますし、それが債権額を上回れば余剰金が発生することもあり得ます。
メリットその２ 周り近所に知られずに売却することが出来る！
競売入札の前に、その不動産の状況を一般に広く知らしめるために、裁判所は、不動産自体の情報に加え、そこに住んでいる方の名前や家族構成、室内写真に至るまで、詳細な資料を作成し、誰でも見ることが出来るようにします。
特に最近ではわざわざ裁判所に赴かなくても、BITというインターネットのサイトで裁判所の資料（いわゆる三点セット）が取得出来ますので、不特定多数の人によって、情報が知れ渡ることになります。もちろん、周り近所の人にも広く知られることとなり、しかも、その情報を手にした人に、家をじろじろ見て回られる……。これでは個人情報の保護には程遠いですよね。
しかしながら、任意売却は実際に家を探している人だけに限定的して、情報を流すだけですので、周り近所に知られずに売却することが可能となります。
メリットその３ お手元に余剰資金を残すことも可能！
競売になったら最後、基本的には相手側に何も求めることが出来ず、金銭面的なところも含め、無条件で立ち退かなければなりません。でも、任意売却では金銭的な部分を踏まえて、債務処理が可能となります。これは競売と比べても、今後の生活を行う上でも、非常に大きなメリットでしょう。
メリットその４ あくまでも自分の意志で進めることが出来る！
前述しました通り、競売とはあくまでも強制的に不動産を処分し、換金するシステムです。この過程の中に、不動産所有者の意志は考慮されることはほとんどありません。
退去に関しても、所有者が何らかの主張をしたところで、聞き入られることは全くなく、問答無用に立ち退きを命じられるだけであり、仮にそれを拒んだ場合、今度は周り近所に目立つようにして立ち退きの強制執行が行われます。その不動産の所有者としては、後ろ向きな形で家を手放さなければならないのです。
それと対比する任意売却ですが、これは、あくまでも不動産所有者が自らの意志で売却を進めることですので、非常に前向きな形での債務処理の手段といえましょう。
今までのことは今までとして、それよりももっと重要な、明るい未来に向けて新たなスタートを切るためにも、自らの意志というものを尊重するためには、任意売却という手段を講じる他はあり得ません。
３ 任意売却はどこの不動産業者でも出来る？
任意売却はどこの不動産業者でも出来る訳ではありません。
おおよその場合において、大抵の方が不動産を売却する際、大手の不動産業者に依頼することでしょう。それはある意味、利に適った行為ともいえます。
実際、大手の不動産業者は、営業スタイルとして買主よりも売主を見つけ、売主側の業者として仲介を行おうとする傾向が非常に強く、そのため、テレビや雑誌、インターネット上のCM、チラシのポスティング等、売物件を探すための募集広告に非常に力を入れております。それら大量の広告を常日頃から見にし耳にしている人が、具体的に自分の家を売ろうとした時に、大手の不動産業者に売却を依頼しようとするのは、刷り込み効果のような、人間の行動心理のひとつといえるかも知れません。無論、大手不動産業者の名前には、大量広告によるブランド力があることは事実です。
ですが、それはあくまでも会社の看板の力であり、それを担当する営業マンの営業力や問題解決の能力に必ずしも直結しないケースが現実に多いです（もちろん、大手不動産仲介業者にいるすべての担当者に任意売却のスキルがないと言い切りませんが……）。
もっとも、通常の一般市場における売買仲介であれば、その担当者の力量以上に、会社の看板が力を発揮し、物事が上手く回るケースもあるのでしょう。それがブランドのある会社の強みです。私どもはその部分を否定することは致しません。
しかしながら、任意売却をしたいということなら、話は別です。
何故なら、不動産仲介の実務以外に、より専門的経験と知識が必要となるからです。
弊社は、債権者と所有者との間を取り持つ任意売却の仕事を実務として多く携わっております。
任意売却をご用命であれば、まずは私どもにご相談下さい。
４ 任意売却を考えている方のQ＆A
Q１．時期的にいつ頃から始めるのがいいのですか？
- Ａ出来るだけ早い時期から始めて下さい。
任意売却は、時間的な猶予があればある程、不動産所有者であるお客様と債権者の両者にとって、より有利な条件で売却することが可能となります。いわば時間との勝負の側面が大きいです。もしすでに競売開始決定が出た場合であったとしても、申立債権者の同意が得られれば、開札日の前日までは競売の取り下げを申し立てることが出来ますので、そのようなケースであったとしても、あきらめず、弊社までご相談下さい。
なお、競売開札日以降は、申立債権者以外に買受人の同意も必要となるので、現実的に取り下げは難しくなります。
Q2．任意売却を依頼したら、手数料が掛かりますよね？
- Ａ申し訳ありませんが、私どもも仕事で行っておりますので、報酬は頂戴致します。
報酬額は、通常の仲介業務と同じく、売買価格の3%＋6万円＋消費税となります。しかしながら、改めて、お客様に三点お約束させて頂きます。
まず一点目は、ご相談は無料であることです。
相談料は一切、頂きません。任意売却をするにあたっての不安や疑問を弊社にご相談下さい。私どもはお客様の立場になって、ベストなコンサルティングをさせて頂きます。
次に二点目は、報酬は成功報酬であることです。
私どもの報酬はあくまでも、成功報酬です。万が一、任意売却が成立しなかった場合は、一切費用を請求致しません。正直言いまして、私どもも人が動いておりますので、現実には人件費や交通費等雑費は掛かっておりますが、その部分も含めてご請求申し上げません。なかには、着手金と称して、事前に何らかの金銭を要求してくるところもあるようですが、その手の業者には依頼されないのが無難かと思われます。
最後に三点目は、お客様の持ち出しは一切ないことです。
任意売却をご検討される方は、今、手持ち資金があまりない。その状況で、手数料を支払うことは困難だという方がほとんどです。私どもの手数料は、売買価格の中に含まれますので、お客様のお手持ちから持ち出しすることは一切ありません。以上を踏まえた上で、ご安心してご依頼頂けることと存じます。
Q3．任意売却でも競売でも不動産を手放すことには変わりないよね？
- Ａ任意売却のご相談を受ける時、お客様から「任意売却でも競売でも結局、家を手放すのには変わりないのだから、最後の最後まで競売で粘っていた方が得だ」というご意見を頂くことがあります。
ですが、私どもは自信を持って、お客様に言い切ります。
競売よりも任意売却で不動産を処理する方が、お客様にとってメリットがあります！
任意売却の方が、新たなる一歩を踏み出すための前向きな考え方が出来るというものです。もちろん、実利的にも任意売却の方が得な解決策であります。
私どもは、任意売却のエキスパートとして、お客様が新たなる一歩を歩むためのお手伝いを致します。まずはお電話やFAX、相談メールにてご連絡下さい。
お待ちしております。
法律事務所の皆様へ
- Case1 破産管財不動産の処分
- Case2 破産申立時の不動産処分
- Case3 相続による不動産処分
- Case4 地方の不動産処分
不動産価格査定
弊社の価格査定は原則、ご依頼を承ってから２日以内に現地調査及び取引事例、近隣の売出物件を調査し報告書を作成提出いたします。
ご希望があれば、ビデオ映像で現地の周辺から敷地内、建物内の全ての画像を録画し、お届け致します。
管財物件等の債務超過になっている不動産の処分
不動産の内覧は弊社が先生に代わり、各業者への通知及び立会いを行います。
売却時に一番ネックになる各担保権者との担保権抹消承諾についても、ご依頼があれば弊社が行います。
その場合、不動産所有者の意向も尊重し、引越代が必要な場合、債権者に承諾を取り付けご用意致します。
また配分案の作成や必要資料の取得も行います。 進捗状況は随時メール又はＦＡＸでご連絡し、確認して頂きます。
売却時の付帯義務
不動産の売却が決定した場合、不動産所有者の引越についても弊社が責任を持って対応いたします。
また、建物内に動産が残っている場合、弊社で処分も可能です。
不動産競売
不動産競売って何？
一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けます。その際融資を実行した金融機関はリスクを避けるため抵当権を対象不動産に設定します。
それは、融資対象者（債務者）が返済不能となった場合、対象不動産を差し押さえ、裁判所を介して売却し、元金及び違約金利を回収するためです。
以上の売却行為を「抵当権の実行」と言います。そして売却行為を「競売」といい、売却される不動産を「競売不動産」と定義しています。
ただし、抵当権の実行を行う金融機関は、対象物件が競売となる前に市場で売却することをすすめます。それは、競売による売却には時間がかかり、売却金額は低額になることが予測されるからです。
そこで「地元に根付いた不動産業者」が金融機関と債務者の間に入り、問題点を解決し売却可能な状態に調整しています。
また、物件に解決不可能な問題がある場合は、競売による売却業務をすすめて行きます。ちなみに、解決不能な問題とは「売却価格の調整」「占有者（債務者の返却拒否など）」「債務者との連絡がとれない」などです。
競売不動産のメリット
不動産投資、またはマイホーム購入などの目的で競売不動産購入する場合のメリットには次のようなものがあります。
- 競売物件の売却基準価格は、一般的に市場価格の40～60%です。
- 特別売却物件は更に20%ダウン（32～48%）で購入可能
- 最低価格が一般市場より4割以上安く、入札価格を自分で決定できる。
- 仲介および諸費用の手数料がかからない。
- 裁判所が職権により抵当権等を抹消してくれる。
- (建物であっても)消費税がかからない。
競売不動産のデメリット
競売物件は低価格であることが最大の魅力ですが、リスクもあります。
- 物件の下見が困難である。
- 購入後の保証がない。
「建物の内部の損傷や老朽化が激しい」
「地籍に公募数量との差異がある」
「境界の確定ができない」
「引渡し命令が取れない場合、入居者の立ち退きが困難」。
このような場合は基本的にアフターケアはありません。 - 保証金の提供が必要。
※期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供しなければならない。 - 確実に入手できるとは限らない。
※入札に参加しても必ず落札できるとは限らない。
時間をかけて調査しても買い受けができない場合がある。
競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合がある。
競売のことすべて教えます。
- Ｑ競売不動産には必ず占有屋やその筋の人が居るのでしょうか？
- Ａ「競売物件」というと落札してもコワイお兄さん達が占有していて立ち退かない･･･。
そういうイメージがかねてより一般の方々を競売市場から遠ざけてきましたが、競売物件には必ず占有屋がいるわけではありません。ただ、数ある中にはそのような物件もありますし、競売にかけられて物件を手放さざるを得なくなった前所有者が関係者に虚偽の賃貸借契約書を作らせて居座るケースもあります。
しかしこのような場合でも昨今の法改正により、所定の手続きを踏めば合法的に退去させられるようになってきましたし、 さらに当社では 専門スタッフが不動産競売に得意な弁護士等様々なネットワークとともに対応いたしますので、 難しいケースでもスムーズに立ち退きを行えます。 - Ｑ素人が競売で居住用不動産を買うのは難しすぎるのでしょうか？
- Ａこれまでに比べて競売制度は大幅に整備されてきましたので、個人で競売に参加することはもちろん可能です。
しかしながら、不動産競売はメリットがある一方で煩雑な手続きに対処しなければなりませんので、個人で競売不動産を落札し、引渡しが完了するまでにはかなりの時間、労力、専門知識を要します。 - Ｑローンでは買えないのでしょうか？
- Ａ金融機関によっては対応しているところもあります。
不動産競売では、入札後短期間のうちに代金全額を納付しなければなりませんので、取引のある金融機関と相談して予め資金の準備をしておく必要があります。
なお、金融機関等が融資を行うにあたり、抵当権の設定を希望する場合には、予め買受人と金融機関等が共同して、代金納付時までに書面で申し出なければなりません。ローンにつきましては、まずは当社までお問い合わせくださいませ。 - Ｑ競落するにはコツがいるのでしょうか？
- Ａ競売で不動産を買う時に通常の不動産売買と大きく異なる点として、入札したからといって必ずその不動産を買うことができるとは限らないことがあげられます。もちろん入札金額を高くすれば落札できる可能性は大きくなりますが、あまり高く入札するのでは競売で買うことのメリットが薄れてしまいます。かといって最低入札金額すれすれでは落札の可能性は僅かでしょう。 入札しようとする物件のエリアやその土地の特性などから、他にどのような入札者が参加しそうかを予測し、入札金額を決定するには経験と知識が必要です。
ぜひとも当社のキャリアと実績をご利用ください - Ｑ裁判所に行ったりする時間がないと買えないのでしょうか？
- Ａそのようなことはありません。当社の競売代行システムをご利用いただければ、煩雑な手続きに煩わされることなく不動産競売に参加していただくことができます。 （詳しくは当社までお問い合わせください。）
- Ｑ投資用に収益物件を買うことはできますか？
- Ａもちろんできます。競売マーケットで優良な収益物件を安く購入することで投資効率が高まります。
競売代行手数料（物件調査・入札事務代行・事務手数料）
- 落札価格の3％＋6万円（落札価格が1000万円以下の場合は一律36万円）＋消費税
- 事務手数料等 157,500円（占有者に対しての明け渡しの交渉及び立退料の交渉等）
【※法律的に処理が必要な場合、別途裁判所費用等が発生する場合があります。】 - 支払時期は落札決定後50％・引渡及び占有者の立退き終了後50%
- 入札回数や落札金額により割引制度があります。（最大50%割引）
- 回数に関係なく、落札できなかった場合は無料です。
| 当社のサービス | 手数料備考 |
|---|---|
| 3点セットからの調査 | 調査料等はかかりません。 |
| 現地調査 | 調査料等はかかりません。 |
| 入札代行 | 入札回数や金額により割引制度あり（最大50%割引） |
| 融資サポート | 代行手数料に含まれます。 |
| 占有者解除 | 事務手数料に含まれます。 |
| リフォーム | 業者価格にてお見積もり致します。 |
当社のサービスについて
競売は専門知識や経験が必要となりますので、入札される前に是非ご相談下さい.
エリア 埼玉県内
競売物件 メール配信サービス
今月の新規競売物件情報をメールにてお知らせします。
仲介手数料Q&A
- Ｑ他のサイトの物件でも案内してもらえますか？
- Ａもちろん、可能です。
最近、よくお客様から、「ネットに出てた物件を見れますか？」とか「あの物件は値下げしたね！」等、私たちが知らない情報をお客様から耳にします。
今は昔と違って物件情報が共有されており、インターネット上で誰にでも多くの不動産情報を知ることができるのです。
そして時代に合わせ不動産業者主導の営業スタイルも変化し、お客様が主導での物件探しが主流となってきました。
弊社では、「お客様がご自身がネットで気に入った物件を探してきたのに、不動産会社に規定の仲介手数料を払うのはおかしなこと」と考え、そういったお客様に対し、インターネット、情報誌、チラシ広告等で一般公開されているすべての物件を、「仲介手数料無料」または「割引」にてご紹介させていただいております。
但し、お客様がすでに他社の仲介業者から案内を受けた物件や購入申込みをされた物件に関しては、業界のルールがあり、お取り扱いできない場合がありますのでご了承下さい。 - Ｑしつこい営業は困るのですが？
- Ａご心配ありません。よく物件の問合せをしただけで、しつこく営業をされた経験をお持ちの方も多いと思います。
弊社では、あくまでお客様主導の物件探しのサポート役であり、強引なセールスやしつこい営業はいたしません。
お客様のペースで物件を探していただきますのでご安心下さい。 - Ｑ手数料が安いとサービスが悪くなるのでは？
- Ａ手数料が安くても、物件の案内からご契約、お引渡しに至るまでお客様の立場にたち、いかにお客様にご満足いただける仕事ができるかを心がけております。仲介手数料のサービスもその中の一つにすぎません。
もちろん、売主への価格交渉も限界まで頑張って値引交渉いたします。
住宅ローンや、保険、リフォーム、不動産に関する税金や法律、各種手続き等、何でもご相談ください。手数料が安くてもお客様に喜んでいただけるサービスは、通常のお取引の場合と変わりません。
ジュウコウ仲介手数料規定
- 仲介手数料規定
-
売買価格800万円以上 ： 3%＋6万円×消費税
売買価格800万円以下 ： 33万円（税込み）
広告費 ： 売買価格×0.4%×消費税
調査費用 ： 公的図面取得費、印紙、交通費等の雑費等